Location : les diagnostics immobiliers obligatoires

Publié le mercredi 28 février 2024

Vous êtes propriétaire d’un logement à louer au titre de résidence principale. Outre l’obligation de signer un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989, vous devez également fournir au locataire le dossier de diagnostic technique du logement (DDT), qu’il soit loué vide ou meublé. Vétusté, sécurité, risque sanitaire, nuisance sonore ou encore performance énergétique, le DTT renseigne le locataire sur la qualité du logement. Découvrez tous les diagnostics immobiliers obligatoires à annexer au bail pour la mise en location de votre bien.

Les diagnostics immobiliers obligatoires

L’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de fournir un dossier de diagnostic technique (DDT) relatif au logement loué. Ce dossier contenant les différents diagnostics doit être annexé au contrat de location lors de sa signature.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) évalue la consommation en énergie et l’émission de gaz à effet de serre du logement. Sa valeur était purement informative jusqu’alors mais la loi Climat et Résilience prévoit d’utiliser le DPE pour appliquer l’interdiction de louer des passoires thermiques. Les logements classés G+ car ils consomment plus de 450 kWhEF/m²/an sont d’ores et déjà interdits à la location depuis le 1er janvier 2023.

Le dossier amiante des parties privatives (DAPP)

Le dossier amiante des parties privatives (DAPP) concerne tous les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Sa validité est illimitée s’il fait état de l’absence totale d’amiante. En revanche, il n’est valable que 3 ans s’il révèle la présence d’amiante dans le logement. Enfin, les règles ont changé et il est à refaire s’il date d’avant 2013.

Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP)

Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) concerne les biens construits avant le 1er janvier 1949, et il porte exclusivement sur les parties privatives du logement. La non-réalisation de ce diagnostic constitue un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptibles d’engager la responsabilité pénale du bailleur. De plus, si le CREP révèle la présence de plomb accessible et dégradé (classe 3), vous devez procéder aux travaux d’éradication du plomb avant la mise en location. Dans le cas contraire, vous engagez votre responsabilité civile et pénale.

L’état de l’installation d’électricité et de gaz

Un état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz doit être fourni pour les logements dont l’installation a plus de 15 ans. Le non-respect de cette obligation n’entraîne pas de sanction pour le bailleur, mais la vétusté de l’installation pourrait être rapprochée du décret relatif au logement décent. De plus, en cas de préjudice, le propriétaire bailleur s’expose à un recours en justice du locataire, qui pourrait alors demander des dommages et intérêts.

L’état des risques et pollutions (ERP)

L’état des risques et pollutions (ERP) n’est pas systématique. Il doit être réalisé si le logement est situé dans une zone déterminée par arrêté préfectoral. Il a pour vocation d’informer les locataires sur les risques naturels, technologiques ou miniers, sur la pollution des sols et le potentiel radon (gaz radioactif) ou encore sur les risques sismiques présents sur la zone géographique où se situe le logement. Le défaut d’information sur l’état des risques et pollutions dans une zone concernée peut entraîner de la part du locataire une poursuite en résolution du bail ou une demande de diminution du montant du loyer.

L’information sur les nuisances sonores aériennes

En vigueur depuis le 1^er juin 2020, l’information sur les nuisances sonores aériennes concerne les logements situés dans une des zones de bruit définies par un plan d’exposition au bruit des aérodromes. La loi ne prévoit pas encore de sanction pour le non-respect de cette obligation.
Grâce à la loi Elan du 23 novembre 2018, le dossier de diagnostic technique initialement annexé au contrat de location peut à présent être communiqué au locataire par voie numérique, sauf opposition explicite de l'une des parties au contrat.

Le gouvernement a mis en place plusieurs dispositifs d’aide à la rénovation ou globale des logements occupés au titre de la résidence principale, entendant ainsi améliorer la qualité du parc immobilier. C’est donc le bon moment pour envisager des travaux d’isolation et diminuer votre facture énergétique.

Location : tableau des diagnostics immobiliers obligatoires

Les diagnostics immobiliers obligatoires doivent être réalisés par un diagnostiqueur certifié avant la mise en location, l’idéal étant qu’ils soient déjà faits au moment de la publication de l'annonce de location.

Diagnostic	Pour quel bien ?	Durée de validité	Coût
DPE	Tous les logements situés en France métropolitaine occupés plus de 4 mois par an	10 ans, sauf pour : Les DPE réalisés entre le 01/01/2013 et le 31/12/2017 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2023 Les DPE réalisés entre le 01/01/2018 et le 30/06/2021 sont valables jusqu'au 31/12/2024	Entre 100 et 250 €
Amiante	Logements et leurs dépendances dont le permis de construire a été délivré avant le 01/07/1997	À refaire si réalisé avant le 01/04/2013 Diagnostic réalisé après le 01/04/2013 : Validité illimitée si absence d’amiante 3 ans si présence d’amiante	Entre 80 et 140 €
Plomb	Tous les logements construits avant 1949	Absence de plomb ou présence <1mg/m² : validité illimitée Présence de plomb : 6 ans	Entre 100 et 250 €
Electricité	Logements et dépendances dont l’installation électrique a + de 15 ans	6 ans	Entre 100 et 140 €
Gaz	Logements et dépendances dont l’installation de gaz a + de 15 ans	6 ans	Entre 100 et 140 €
ERP	Tous les biens situés dans un secteur couvert par un plan de prévention des risques naturels, technologiques ou miniers, et les logements sis dans des zones sismiques ou à potentiel radon	6 mois	Gratuit Formulaire à remplir par le propriétaire qui se réfère aux informations contenues dans l'arrêté préfectoral.
Bruit	Logements situés dans une zone d'exposition au bruit des aéroports	6 mois	Gratuit Formulaire à remplir par le propriétaire qui se réfère aux informations contenues dans l'arrêté préfectoral.

A retenir :

Lors de la mise en location de son bien immobilier, le propriétaire bailleur est tenu de fournir au locataire l’ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires
Les diagnostics immobiliers obligatoires varient en fonction de divers critères, tels que l’année de construction ou la situation géographique du bien concerné
MaPrimeRénov, éco-prêt à taux zéro ou encore Prime Energie : profitez des aides à la rénovation pour valoriser votre logement et améliorer ses performances énergétiques.